עורך דין מקרקעין

|

עורך דין צוואות

|

עורך דין ירושות



מאור בן דוד

Content on this page requires a newer version of Adobe Flash Player.

Get Adobe Flash player

icon1
‫‫עורך דין חברות
משרדנו בעל ניסיון רב בהקמת חברות ובמתן ליווי משפטי לחברות פרטיות ומספק ייעוץ משפטי לחברות, הכולל הקמת חברה, ניסוח ועריכת הסכמי מייסדים, ניהול חברות, קבלת החלטות דירקטוריון ובעלי מניות וכן ביצוע הליכי פירוק חברות.
icon2
עורך דין צוואות
משרדנו מתמחה בתחומי הירושות והצוואות, לרבות ניסוח ועריכת צוואות, הגשת בקשות לצו קיום צוואה או ירושה, ניהול עיזבונות וניסוח ועריכת הסכמי ממון.
icon3
‫עורך דין מקרקעין
משרדנו מטפל בכל היבטי תחום המקרקעין והנדל"ן הכוללים: ניסוח ועריכת הסכמי מכר לרכישת/מכירת דירות מגורים, מגרשים, נכסים עסקיים, ייצוג קונים במשא ומתן לרכישת דירה מקבלן וניסוח ועריכת הסכמי שכירות לסוגיהם.
מלא פרטיך ונשוב בהקדם
שם :
טלפון :
אימייל :
shadow_left
חדשות באתר‬

10.4.2012

פסק דין בעניין הסכמים לרכישת דירה מקבלן

 

12.4.2012

מדריך לרכישת דירת מקבלן 

 

23.4.2012

פטור ממס שבח לדירות מגורים

 




30.4.2012

חשיבות ייצוג משפטי בעת רכישת דירה מקבלן 




26.3.2012

מן העיתונות:

משרדנו הגיש תביעה ובקשה לאישורה כתביעה ייצוגית בסך של 7.76 מליון ש"ח כנגד חברת שילב לאחר שהחברה מכרה ללקוחותיה מנשא פגום.

לקריאת הידיעה הקלק כאן
 

 




shadow_right
 

מאור בן דוד - רכישת דירה מקבלן - ייצוג קונים.

רכישת דירה מקבלן:

אין צורך להכביר מילים על חשיבותם המיוחדת של חוזים למכר דירות. רכישת דירה היא, בדרך כלל, אחת הרכישות היקרות ביותר שמבצע האדם הממוצע בישראל במהלך חייו. חוזה למכר דירה הוא גם חוזה מורכב למדי שבו מצוי הלקוח, מטבע הדברים, בעמדת נחיתות לעומת החברה-המוכרת, שלה המומחיות והידע בתחום מיוחד זה. פסק דין אשר ניתן ביום:6.12.2011,  בבית הדין לחוזים אחידים במסגרת ח"א 702/06, היועמ"ש נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, שיפר לאין ערוך את מעמד הקונים אל מול החברה הקבלנית בהסכמי המכר אשר נחתמים עימה. בפסק הדין, כפי שיפורט להלן, בית המשפט ניתח שורות סעיפים אשר מופיעים בכל הסכם אשר נחתם בעת רכישת דירה מקבלן שינה' תיקן וביטל סעיפים אלה ובכך שיפר לעין ערוך את מעמד הקונים.

להלן פירוט הנושאים העיקריים אליהם התייחס פסק הדין. בכל שאלה או בקשה ניתן לפנות למשרדנו.

1.פיצויים מוסכמים:

סעיף הפיצויים בהסכם קבע, בין היתר, מנגנון של פיצויים מוסכמים לטובת החברה הקבלנית, המופיע בדר"כ בנוסח הבא "...בכל מקרה של ביטול ההסכם ע"י החברה עקב הפרתו ע"י הקונה, ישלם הקונה לחברה סכום השווה ל-15% (חמישה עשר אחוזים) מהתמורה... כפיצויים קבועים ומוערכים מראש והחברה תהיה רשאית לחלט לטובתה סכום זה מתוך הסכומים ששולמו לה ע"י הקונה, וזאת מבלי לגרוע מכל תרופה אחרת המוקנית לחברה על פי הסכם זה ו/או על פי כל דין". בית המשפט הורה על ביטולו של סעיף זה מאחר והתניית הפיצויים המוסכמים בה עסקינן איננה הדדית, אלא היא פועלת באופן חד-צדדי לטובת החברה הקבלנית ומאחר והתניה גורפת ואינה מבחינה בין הפרות קלות לבין הפרות חמורות.

2.תרופות הקונה בגין איחור במסירה:

הסעיף קבע כי אם החברה הקבלנית איחרה במסירת הנכס לקונה לתקופה העולה על שלושה חודשים – ואם מדובר באיחור שאינו בשל אחת הסיבות המוגדרות בהסכם כסיבות המצדיקות איחור – יהיה הקונה זכאי לפיצוי חודשי מוסכם בסכום הקבוע בהסכם, וזו תהיה תרופתו היחידה של הקונה בגין האיחור במסירה. במהלך הדיון בבית המשפט ניתנה ע"י הצדדים להליך הסכמה  לשינוי  הסעיף בנוסחו הנ"ל. אך בנוסף לכך, ביום: 6.4.11 נכנס לתוקף תיקון מס' 5 לחוק המכר (דירות), שהוסיף לחוק את סעיף 5א העוסק בפיצוי בשל איחור במסירת הדירה. סעיף זה, שכיתר הוראות החוק אינו ניתן להתניה אלא לטובת הקונה, משפר את מצבו של הקונה במספר נקודות (אם כי לא בכולן) בהשוואה למצבו קודם לכן:

א.החוק המתוקן קובע סכום מינימום לפיצוי החודשי בגין איחור במסירת הדירה, המוענק לקונה בלא הוכחת נזק, באופן שהוראות ההסכם בדבר פיצויים מוסכמים בגין איחור במסירה מסוגלות רק להוסיף על הסכום הסטטוטורי אך לא לגרוע ממנו.

ב."תקופת החסד" שלאחריה מתחיל חיובו של המוכר בפיצוי הסטטוטורי הועמדה בחוק המתוקן על 60 ימים ממועד המסירה הקבוע בהסכם, ולא על שלושה חודשים כפי שקובע ההסכם הנדון לגבי זכותו של הקונה לפיצויים המוסכמים בסכום הקבוע בהסכם.

ג.החוק המתוקן מחייב את המוכר בתשלום הפיצוי הסטטוטורי "בתום כל חודש בעד אותו חודש" ואינו מאפשר להותיר את ההתחשבנות למועד המסירה בפועל.

3.תוקפם של מצגים טרום-חוזיים:

בית המשפט קבע כי הכלל הגורף ששלל את תוקף המצגים והפרוספקטים אשר שנעשו לפני חתימת ההסכם, אינו מתיישב עם ההלכה הפסוקה, לפיה יש תוקף חוזי למצגים כאלה במקרה שבו החוזה על נספחיו (המפרט והתשריט) אינם כוללים נתונים הנדרשים לקונה, ובנוסף קבע בית המשפט כי גם כאשר המצגים והפרוספקטים אינם חלק מהחוזה, עדיין יש להם משמעות משפטית חשובה בהיותם בסיס אפשרי לתביעות המבוססות על עילות טרום-חוזיות.

4.אחריות הקבלן לשינויים ולתוספות:

הסעיף קבע כי במקרה בו הקונה יבקש לבצע שינויים או תוספות בדירה לעומת הקבוע במפרט, תפנה אותו החברה הקבלנית אל הקבלן המבצע, על מנת שייחתם ביניהם הסכם בדבר השינויים המבוקשים, ועל החברה הקבלנית לא תחול כל אחריות בקשר עם השינויים הללו וביצועם.בית המשפט פסק על שינויו של סעיף זה בהסכם, והורה כך שחברה הקבלנית תהיה אחראית בקשר עם השינויים וביצועם בדירה בהתאם להוראות כל דין וכן לתיקון כל הפגמים שיתכן ויתגלו בדירה. 

5.דחיית תשלומים במקרה של מחלוקת:

הסעיף קבע כי שום מחלוקת בקשר לשינויים אשר בוצעו בדירה לא תהווה עילה לעיכוב תשלומים מצד הקונה או לאי מילוי התחייבות אחרת כלשהי מהתחייבויותיו על פי הסכם  שנחתם בין החברה הקבלנית לקונה.בית המשפט קבע כי  מכיוון שהסעיף בנוסחו הקיים אינו עושה הבחנה כלשהי בין בנסיבות בהן המחלוקת בין הקונה לחברה הקבלנית הינה שולית וצדדית ועל כן אינה מצדיקה דחיית תשלומים, לנסיבות בהן המחלוקת הינה מהותית או עיקרית ועל כן מצדיקה דחיית תשלומים  ויש לראות את ההסדר החוזי בסעיף זה  כלא  חוקי ועל כן על החברה הקבלנית לשנות את נוסחו.

6.דחיית מועדי ביצוע החוזה בשל אירועים בלתי-צפויים:

במרכזו של הסעיף עומדת שאלת השפעתם של מאורעות בלתי-צפויים על המחויבות החוזית של הקבלן. בית המשפט קבע כי הנוסח הקיים של הסעיף המתייחס לכל אירוע עתידי שאינו בשליטת החברה הקבלנית, בין אם מדובר באירוע שנצפה על ידה ובין אם לאו, כמאורע המאפשר לחברה הקבלנית לדחות את מועד המסירה המוסכם, הינו ללא הצדקה ועל כן במקרה שבו ההסכם נחתם בשלב בו הנסיבות המיוחדות כבר נלקחו בחשבון, כגון בתקופה שבה נשבו רוחות מלחמה, הוטל סגר או דובר על שינוי תכנוני, החברה הקבלנית לא תוכל לדחות  בגינם את מועד המסירה המוסכם. בנוסף, דחיית מועד הקיום החוזי בשל האירועים הלא צפויים תלווה בהודעה מצד החברה הקבלנית, שתימסר לקונה בסמוך למועד בו הסתבר לה כי יהיה עליה לדחות את מועד המסירה בשל ההתרחשות הנופלת במסגרתם של האירועים הבלתי צפויים.

6.1. סעדים משפטיים בקרות אירועים בלתי צפויים:

בנוסף, במקרה שבו מתרחשים האירועים הלא צפויים, נמנע מהקונה כל סעד משפטי (למעט הסעד של דחיית מועד התשלום האחרון) וזאת גם אם יידחה מועד המסירה לזמן רב. במהלך כל אותה תקופה ממושכת מוצא הקונה את עצמו כשהוא מנוע, מצד אחד, מלבטל את החוזה, ומצד שני מנוע הוא מלתבוע פיצויים בגין האיחור במסירה, לרבות הפיצוי המוסכם הקבוע בההסכם למקרה של איחור במסירה.בית המשפט קבע כי במקרה שבו בשל האירועים הבלתי צפויים נדחה מועד החיוב החוזי לזמן רב מאד, יש להגביל את התקופה בה מנוע הקונה מביטול החוזה למשך ארבעה חודשים (וזאת מעבר לתקופת ה"חסד"  המנויה בדר"כ בהסכם של שלושה חודשים).

7.פגמים ואי-התאמות במועד המסירה של הדירה:

הסעיף קבע, בין היתר, כי במועד המסירה תיערך תרשומת שתפרט את מצב הדירה וכל אי-התאמה, ליקוי או פגם הקיימים בה בעת המסירה. התרשומת האמורה תיחתם על ידי הקונה ועל ידי הקבלן, ותהווה ראיה לכאורה לכך שלמעט אי-ההתאמות המפורטות בה לא היו במועד המסירה אי-התאמות נוספות שניתן היה לגלותן בבדיקה סבירה.בית המשפט קבע כי  יימחק הקטע שתחילתו במילים: "והתרשומת תהווה ראיה לכאורה לכך שלמעט אי-ההתאמות המפורטות בה לא היו במועד המסירה אי-התאמות נוספות שניתן היה לגלותן בבדיקה סבירה..". התוצאה היא שההסדר החוזי, המחייב עריכת תרשומת במועד מסירת הדירה, נותר למעשה על כנו. כאשר התרשומת עשויה לשרת כמובן גם את האינטרס של הקונה,  אשר יוכל להסתמך עליה כשירצה לטעון לגבי קיומם של ליקויים שנמצאו בדירה במועד המסירה. תרשומת כזו עשויה כמובן גם לשמש כראיה בידי כל אחד מהצדדים, אולם היא לא תשמש כראיה לכאורה לכך שלא היו בדירה במועד המסירה ליקויים נוספים שניתן היה לגלותם בבדיקה סבירה.

8.אחריות לענין שומת מס רכישה:

סעיף זה קבע, בין היתר, כי הקונה הוא שידווח לרשויות המס על העסקה נשוא החוזה בהתאם להוראות הדין, וכי באפשרותו להכין שומה בעצמו או באמצעות עורך דין מטעמו. אולם, הסעיף מוסיף וקובע כי למרות האמור, המשיבה תהיה רשאית לערוך את השומה עבור הקונה, לבקשתו, ובמקרה כזה לא תחול על המשיבה כל אחריות בגין הדיווח והשומה.בית המשפט קבע כי  הקבלן רשאי  להחליט כי אינו מספק ללקוחותיו את השירות של עריכת שומה ודווח לרשויות המס. במקרה כזה ידעו הלקוחות מראש כי עליהם להיערך בהתאם. אולם, אם מחליט הקבלן לספק שירות זה ללקוחותיה  עליו לשאת באחריות לתוצאות מעשיו ומחדליו.

9.עבירות של זכויות וחובות הקונה בטרם מועד המסירה:

הסעיף זה קבע, בין היתר, כי הקונה לא יהיה רשאי להעביר את זכויותיו והתחייבויותיו על פי ההסכם אלא לאחר מסירת הדירה לחזקתו.בית המשפט קבע  כי עד מועד המסירה לא יהיה הקונה רשאי להעביר את זכויותיו והתחייבויותיו לפי הסכם זה לאחר (להלן:"הנעבר"), אלא בהסכמת החברה ולאחר שהקונה והנעבר ימציאו לחברה את כל המסמכים והאישורים הנדרשים. כאשר החברה לא תהיה רשאית להתנגד להעברת הזכויות וההתחייבויות של הקונה טרם מועד המסירה, אלא מטעמים סבירים.

9.1. עבירות של זכויות וחובות הקונה לאחר מועד המסירה:

לאחר מועד המסירה יהיה הקונה רשאי להעביר את זכויותיו והתחייבויותיו לפי הסכם זה לנעבר, בתנאי שהקונה קיבל את הסכמת החברה להעברה. החברה לא תסרב להעברת הזכויות וההתחייבויות של הקונה לאחר מועד המסירה, בכפוף לכך שהקונה מילא אחר כל התחייבויותיו כלפיה במלואן ובמועדן, ושהקונה והנעבר ימציאו לחברה את כל המסמכים והאישורים הנדרשים.

10.התניית השבת המקדמה אשר שולמה ע"י הקונה בעת חתימה על הצעת התקשרות בחתימה על מסמכי ביטול:

בחלק מהצעות ההתקשרות נקבע כי במקרה שהקונה לא יחתום על הסכם הרכישה מכל סיבה שהיא, תהא הצעת ההתקשרות בטלה ומבוטלה. לעיתים, מתנה החברה הקבלנית את זכותו של הקונה להשבת הכספים ששילם, בחתימתו על מסמכים שונים בקשר עם ביטול הצעת ההתקשרות. בדיון בבית המשפט הגיעו הצדדים לידי הסכמה, לפיה ייקבע בסעיף הנדון כי כל סכום ששולם על ידי הקונה בפועל, יושב לו בצירוף הפרשי הצמדה, בתוספת ריבית ובניכוי דמי טיפול, וזאת בתוך 7 ימים מיום מתן הודעה על ידי הרוכש על ביטול הצעת ההתקשרות זאת ללא כל צורך לחתום על מסמכים נוספים.

11.התניית תוקף הצעת ההתקשרות באישור ההנהלה של החברה הקבלנית:

בחלק מהצעות ההתקשרות נקבע כי תוקף זכרון הדברים מותנה באישור הנהלת החברה הקבלנית. בית המשפט קבע כי יש  לקבוע בהצעת ההתקשרות קריטריונים לאישור או לאי-אישור ההתקשרות על ידי הנהלת החברה הקבלנית, או לפחות לקבוע כי הנהלת החברה לא תסרב לאשר את ההתקשרות אלא מטעמים סבירים, וכי ראוי גם לתחום באופן ברור את משך הזמן (וראוי שיהיה זה פרק זמן קצר ביותר) שבמסגרתו רשאית הנהלת החברה להודיע כי אינה מאשרת את ההתקשרות.

12.מיסים ותשלומי חובה אחרים:

הסעיף קבע כי מיסים ותשלומי חובה אחרים למיניהם, המוטלים על המקרקעין או הבנין או הדירה בגין התקופה שעד למועד המסירה, יחולו על החברה הקבלנית, ואילו בגין התקופה שלאחר מועד המסירה יחולו על הקונה. בית המשפט קבע כי על החברה הקבלנית לשנות את נוסחו של הסעיף כך  שיפרט במדויק ובדרך של "רשימה סגורה", מהם המיסים הקיימים במועד כריתת החוזה, אשר צפויים או עשויים להיות מוטלים על הקונה.   

13.מעמד זכויות בניה לא מנוצלות:

הסעיף קבע כי זכויות הבניה הקיימות והעתידיות שייכות לחברה הקבלנית בלבד, וכי היא רשאית להעביר או למכור זכויות אלה כרצונה. בית המשפט קבע, כי על הקבלן להוסיף לסעיף הבהרה, לפיה הוראת הסעיף איננה חלה לגבי זכויות בניה עתידיות שייווצרו לאחר שהקבלן ימכור את כל הדירות בבנין.

14.שינוי חד-צדדי של מקום חדר השנאים:

הסכם קבע כי החברה הקבלנית רשאית להקים בבניין או בסמוך לו, בכל מקום שיאושר על ידי הרשויות, חדר שנאים ומתקנים אחרים עבור חברת החשמל וספקיות התקשורת והגז.בית המשפט פסק כי במקרה שבו שונה באופן מהותי מיקומו של חדר השנאים (או מיקומן של תשתיות אחרות) לעומת המיקום המופיע במפרט – כגון במקרה בו הוזז חדר השנאים ומוקם סמוך לדירתו של הקונה –יש לאפשר לקונה לבטל את החוזה מבלי שהדבר ייחשב להפרה על ידו.

15.סמכות שיפוט מקומית:

בית המשפט קבע כי הסכם אשר קובע סמכות שיפוט בלעדית לבית משפט באזור מסוים כאשר ההסכם נעדר כל זיקה מהותית לאותו האזור, למעט נוחותה של החברה הקבלנית, אינו חוקי ויש לבטלו.

16.תחולת פסק הדין על הסכמים שנכרתו בעבר:

התוצאה היא אפוא שהוראות פסק הדין, לרבות ההסכמות שהושגו בגדר ההליך, יחולו אך ורק על הסכמים שייחתמו מהיום והלאה. אולם ע"פ פסק הדין אין בכך כדי למנוע את האפשרות הפתוחה בפני כל אחד מלקוחות העבר להעלות טענות כנגד כל אחד מהתנאים האמורים לעיל במסגרת הליכים משפטיים.

 

יודגש כי האמור לעיל אינו מהווה יעוץ משפטי, ויש להיוועץ בעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין לפני רכישה וכל עסקה באופן פרטני.