עורך דין מקרקעין

|

עורך דין צוואות

|

עורך דין ירושות



מאור בן דוד

Content on this page requires a newer version of Adobe Flash Player.

Get Adobe Flash player

icon1
‫‫עורך דין חברות
משרדנו בעל ניסיון רב בהקמת חברות ובמתן ליווי משפטי לחברות פרטיות ומספק ייעוץ משפטי לחברות, הכולל הקמת חברה, ניסוח ועריכת הסכמי מייסדים, ניהול חברות, קבלת החלטות דירקטוריון ובעלי מניות וכן ביצוע הליכי פירוק חברות.
icon2
עורך דין צוואות
משרדנו מתמחה בתחומי הירושות והצוואות, לרבות ניסוח ועריכת צוואות, הגשת בקשות לצו קיום צוואה או ירושה, ניהול עיזבונות וניסוח ועריכת הסכמי ממון.
icon3
‫עורך דין מקרקעין
משרדנו מטפל בכל היבטי תחום המקרקעין והנדל"ן הכוללים: ניסוח ועריכת הסכמי מכר לרכישת/מכירת דירות מגורים, מגרשים, נכסים עסקיים, ייצוג קונים במשא ומתן לרכישת דירה מקבלן וניסוח ועריכת הסכמי שכירות לסוגיהם.
מלא פרטיך ונשוב בהקדם
שם :
טלפון :
אימייל :
shadow_left
חדשות באתר‬

10.4.2012

פסק דין בעניין הסכמים לרכישת דירה מקבלן

 

12.4.2012

מדריך לרכישת דירת מקבלן 

 

23.4.2012

פטור ממס שבח לדירות מגורים

 




30.4.2012

חשיבות ייצוג משפטי בעת רכישת דירה מקבלן 




26.3.2012

מן העיתונות:

משרדנו הגיש תביעה ובקשה לאישורה כתביעה ייצוגית בסך של 7.76 מליון ש"ח כנגד חברת שילב לאחר שהחברה מכרה ללקוחותיה מנשא פגום.

לקריאת הידיעה הקלק כאן
 

 




shadow_right
 

רכישת דירה מקבלן

האם לרוכשי דירות כדאי לשכור שירותי עו"ד מטעמם אשר ייצגם בעת רכישת דירה מחברה קבלנית?

רבים מרוכשי דירות מקבלן  נוטים לחשוב כי עורך הדין של הקבלן אשר מעביר אליהם טיוטת הסכם ואשר את שכר טרחתו בגובה של 1.5%+ מע"מ (בדר"כ) ממחיר הדירה הם משלמים, מייצג גם אותם ודואג גם להגנה על זכויותיהם.

ובכן טעות בידם!

עורך הדין של הקבלן אינו מייצג את רוכשי הדירות אלא את הקבלן עצמו, אשר לו אינטרס שונה וסותר מאינטרס הרוכש. שכר הטרחה אשר משולם ע"י הרוכשים ניתן עבור רישום הזכויות על שמם במרשמי מרשם המקרקעין בלבד (רישום שהקבלן מחויב ע"פ דין לבצע) ולא  עבור כל שירות משפטי אחר ובוודאי שלא להגנה על זכויותיהם.

על מנת לסבר את האוזן יצוין כי בהגדרה רוכשי הדירות משלמים לעורך הדין של הקבלן עבור רישום הזכויות על שמם, אולם בפועל מדובר על תשלום בגין כל השירותים אשר הקבלן עצמו קיבל ויקבל מעורך הדין מתחילת הפרויקט ועד תומו, בדומה לשכר  אשר הקבלן משלם לאדריכל הפרויקט אשר בניגוד לשכר טרחת עורך הדין כבר מגולמים במחיר הדירה.

למען הסדר הטוב, יצוין כי בהסכמי המכר מודגש כי עורך הדין  מייצגים את הקבלן בלבד וכי הרוכש רשאי להיות מיוצג ע"י עורך דין מטעמו אולם במרבית המקרים אין לרוכשי הדירות הסבלנות לעבור סעיף סעיף בהסכם המכיל עשרות עמודים ועל כן לעיתים כלל אינם מודעים לעניין. לכך יש להוסיף את השיקול הכלכלי של הרוכשים שמעוניינים להמנע ולחסוך ככל שניתן בהוצאות נוספות ועל כן מוותרים על שכירת שירותיים משפטיים מעורך דין מטעמם.

אולם, בהתנהלות זו מעמידים הרוכשים את מיטב כספם בסיכון רב, רכישת דירה ללא ייצוג משפטי כיאות עלולה להסב בהמשך נזקים כספיים עצומים ולפגוע בזכויות הרוכשים שימצאו עצמם מול שוקת שבורה.

הרי אין מחלוקת כי בעת רכישת דירה יד שניה (כלומר ממוכר רגיל ולא מקבלן) יהיה כל קונה או מוכר מיוצג ע"י עורך דין,  על כן אין זה סביר שבעסקה מסוכנת ורגישה פי כמה מרכישת דירת יד שניה כאשר רכישת הדירה נעשית בדר"כ עוד לפני שבנייתה החלה (לעיתים עוד בטרם ניתן היתר בנייה) כך שקניית הדירה נעשית על "הנייר" בלבד, לא ייצוגו הרוכשים ע"י עורך דין מטעמם לצורך הגנה על על זכויותיהם.

על כן, יש הכרח להעזר בעורך דין מקרקעין אשר יבצע את כל הבדיקות המקדמיות הנדרשות ויבקש את כל הבטוחות  על מנת שזכויות הרוכשים יהיו מבוטחות ומוגנות וכי כספם של הרוכשים לא יונח על קרן הצבי.

להלן  מספר סוגיות ראשוניות אשר חובה לבדוק ולהתייחס טרם חתימה על הסכם המכר:

1.בדיקות משפטיות מקדימות על מנת לברר את המצב המשפטי של המקרקעין ולוודא כי הקבלן כלל רשאי למכור דירות בפרויקט. במרבית המקרים הקבלן כלל אינו רשום כבעל הזכויות במקרקעין ועל כן ישנה חשיבות רבה לביצוע בדיקה כאמור, זאת בנוסף לבדיקה האם קיימים שעבודים נוספים על המקרקעין אשר עלולים לפגוע בזכויות הרוכשים בבוא העת.

2.לוודא כי כל אשר הובטח לרוכשים ע"י נציגי המכירות של הקבלן מצוין בהסכם המכר באופן שאינו משתמע לשני פנים. במקרים רבים אנשי המכירות ברצונם לשכנע את הרוכשים לחתום על ההסכם, מבטיחים הבטחות רבות ללא כל הסמכה או הרשאה, הבטחות אשר כלל אינן מופיעות בהסכם.

3.לווודא כי כספם של הרוכשים אשר מועבר לידי הקבלן יובטח כיאות וכי היה והקבלן יקלע לקשיים (ראה ערך פרשת חפציבה), יהיה לרוכשים בטוחה לכספם.

4.לוודא כי ינתן לרוכשים פיצוי בגין  דחיה במועד מסירת הדירה. לעיתים מועד מסירת הדירה נדחה מסיבה כלשהי, על כן יש לוודא כי במקרה כזה יהיו הרוכשים זכאים לקבלת פיצויי כספי.

5.לוודא כי גם לאחר מסירת הדירה עד לשלב שבו ירשמו הזכויות על שם הרוכשים (הליך אשר אורך מספר שנים) תהיה זכות הקניין של הרוכשים בדירה מוגנת כיאות.

כל הבדיקות הנ"ל ועוד רבות בהתאם לאופי הפרויקט ודרישות הרוכשים עצמם מובצעות ע"י עורך הדין מטעם הרוכשים בלבד, הקבלן או מי מטעמו מעולם לא יתייחס לסוגיות אלו ואחרות אלא רק לאחר פניית עו"ד מטעם הרוכשים.

אשר על כן על מנת למנוע כל עוול ועוגמת נפש עתידית מומלץ ביותר לפנות אל עורך דין מקרקעין אשר מתמחה בייצוג רוכשי דירות מקבלן לצורך קבלת ייצוג משפטי.

עו"ד מאור בן דוד בעל ניסיון רב בייצוג רוכשי דירות מקבלן, ובעבר  עסק בייצוג הצד השני של המתרס, חברות קבלניות בפרויקטים באזור השרון בכלל ובכ"ס בפרט ועל כן יש בידיו את הידע היכולת והניסיון להבטיח כי זכויות הרוכשים לא תפגענה.