עסקה לרכישת או מכירת דירה הינה העסקה המשמעותית ביותר אשר מבוצעת על האדם במהלך חייו. בסדרת המאמרים הקרובים אתייחס לסיטואציות שעלולות להתרחש בעת ביצוע עסקת מקרקעין, משמעותן וכיצד ניתן להימנע מהם.
זכרון דברים לחתום או לא?
בעת משא ומתן לרכישת או מכירת זכויות מתעוררת אצל המוכרים או הקונים השאלה האם לחתום על זכרון דברים. רבים נוטים להאמין כי חתימה על זכרון דברים הינה מעין «חצי הסכם» הצהרת כוונות של הצדדים על רצונם לחתום על הסכם מכר ואינה מחייבת, במקרה בו בסופו של דבר לא יחתם הסכם מכר מכל סיבה שהיא. אולם לא רבים מודעים למשמעויות המשפטיות הנובעות מחתימה על אותו זכרון דברים, אשר לעיתים נעשה בחופזה רבה, ללא התייחסות מפורטת לסוגיות הכרוכות בעסקת נדל»ן, ללא כל בדיקות מקדימות וללא ליווי משפטי של עו»ד.
אותו «זכרון דברים» יכול להוות הסכם מחייב לכל דבר ועניין, גם אם הצדדים לא התייחסו בזכרון הדברים לסוגיות רבות, דוגמת מועד מסירה, תנאי תשלום וכדומה. לבית המשפט היכולת להשלים כל פרט חסר בזכרון הדברים, זאת ע»פ הנוהג המקובל בעסקאות מסוג זה בהתאם לסמכות החוקית הנתונה לו בסעיף 26 לחוק החוזים.
במספר פסקי דין קבעו בתי המשפט השונים כי זכרון דברים אשר נחתם בין מוכרים וקונים הינו חוזה מחייב לכל דבר ועניין והפרתו מצדיקה מתן פיצויים לצד הנפגע. גם במקרים בהם זכרון הדברים לא כלל התייחסות של הצדדים לחלוקת התשלומים עבור רכישת הדירה, לא קבע את מועד מסירת החזקה ואף לא כלל את פרטי הגוש וחלקה של הדירה. באחד מהמקרים, לאחר חתימת זכרון הדברים פנה רוכש אל הבנק על מנת לקבל מימון לצורך רכישת הדירה, או אז התברר לרוכש לראשונה כי הבית לא רשום כבית משותף והזכויות בדירה רשומות במושע (בעלות משותפת במקרקעין להבדיל מבית שנרשם כבית משותף בו כל דירה רשומה כתת חלקה נפרדת), בשל כך סירב הבנק לתת מימון לרכישת הדירה. כתוצאה מכך לא היה בידי הרוכש היכולת לממן הרכישה והוא הודיע למוכר כי אין בכוונתו לחתום על הסכם המכר וכי זכרון הדברים מבוטל. המוכר מנגד, לא קיבל טענה זו, והגיש כנגד הרוכש תביעה לבית המשפט בטענה כי זכרון הדברים מהווה הסכם מחייב ומשהפר הרוכש את זכרון הדברים עליו לפצותו. בית המשפט קיבל את עמדת המוכר, קבע כי זכרון הדברים מחייב והורה לרוכש לשלם פיצויים למוכר בגין הפרתו.
לסיכום
עצתי היא להימנע מלחתום על זיכרון דברים או כל מסמך אחר במהלך המו»מ.
מצאתם דירה שברצונכם לרכוש או מצאתם מוכר רציני לדירתכם, סכמו בע»פ את מחיר הדירה, פירוט תשלומים, מועד מסירת החזקה, ובקשו את פרטי עוה»ד של הצד השני לעיסקה. לאחר מכן צרו קשר עם עורך דין מטעמכם, והעבירו לידיו מלוא הנתונים הנ»ל.
משלב זה עורך הדין הוא אשר ילווה וינחה אותם עד לחתימת הסכם מכר.
